押金不退怎麼辦？房東可以扣哪些錢、不修繕與提前解約違約金
先講結論
- 住宅租賃的押金，最多2 個月租金。
- 退租時，房東只能扣欠租、未繳水電、超出正常使用的損壞，其餘要返還。
- 正常使用造成的自然耗損，原則上不能扣押金。
- 修繕原則上由房東負責；催告後仍不修，可以自行修繕再從租金扣除，或終止租約。
- 提前解約的違約金約定過高，可以請求法院酌減。
情境 小美租了一間套房，月租 1 萬 2 千元，押金 2 萬 4 千元。住了半年冷氣壞了，房東一直說「再等等」。退租時，房東又說要扣牆面重新油漆費和清潔費，押金只退 5 千元。小美該怎麼辦？
一、押金最多可以收多少？
押金之金額，不得逾二個月之租金總額。出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。
租賃住宅市場發展及管理條例第 7 條
這條規定適用於「住宅」租賃。店面、辦公室等非住宅的租賃，押金金額由雙方約定。
二、退租時，房東可以扣什麼？
押金是用來擔保租客的債務，租約結束後，房東只能扣租客真的欠的錢：
| 可以扣 | 原則上不能扣 |
|---|---|
| 未繳的租金、水電瓦斯費 | 牆面因時間自然泛黃、輕微釘孔 |
| 租客故意或過失造成的損壞 | 家具、設備正常使用的磨損 |
| 契約約定、金額合理的違約金 | 房東想翻新的整修費用 |
民法第 432 條規定，租客要以善良管理人的注意保管房屋，但依約定或依房屋性質正常使用而造成的變更或損壞，租客不必負責。所以單純因為住過而需要重新油漆，通常不能全部轉嫁給租客。
最好的預防方式：入住和退租時，都和房東一起拍照或錄影點交，記錄房屋狀況。
三、房東不修繕怎麼辦？
民法第 429 條規定，除了契約另有約定或另有習慣，租賃物的修繕由出租人負擔。房東拖著不修時，可以依民法第 430 條這樣處理：
- 用存證信函或可留存紀錄的訊息，定一個合理期限，催告房東修繕。
- 期限過了仍不修繕，可以選擇：
- 自行找人修繕，再向房東請求償還費用，或從租金中扣除；
- 或終止租約。
注意：不要沒有催告就直接扣房租，否則可能被房東認為是欠租。修繕的收據、照片也要保留。
四、提前解約要賠多少？
先看契約有沒有約定可以提前終止，以及違約金怎麼算。如果契約沒有約定可以提前終止，原則上要租到期滿。
違約金約定過高時，法院可以依民法第 252 條酌減。
臺灣臺中地方法院豐原簡易庭 110 年度豐小字第 87 號民事判決
租約約定提前終止要賠 3 個月租金的違約金，房東因此沒收全部押金。法院認為違約金過高，參考內政部住宅租賃定型化契約應記載事項中「最高不得超過一個月租金」的標準，酌減為 1 個月租金，判決房東返還其餘押金。
五、押金不退的處理步驟
- 寄存證信函：載明押金金額、退租點交日期，要求限期返還。
- 申請調解：可以向鄉鎮市區公所調解委員會申請調解，不收費。
- 起訴：押金金額通常在 10 萬元以下，適用小額訴訟，程序相對簡單。
六、你現在可以先做的 3 件事
- 找出租約，確認押金、修繕、提前終止的約定。
- 整理入住、退租時的照片或影片，以及和房東的對話紀錄。
- 要求房東列出押金扣款的項目和金額，並提供單據。
七、什麼情況該找律師？
- 房東扣款金額大、項目不合理，協商沒有結果。
- 房屋問題嚴重（漏水、壁癌、設備損壞）影響居住，想終止租約或請求賠償。
- 你是房東，遇到租客欠租、拒不搬遷。
本文為一般法律資訊，不構成個案法律意見。租約內容與房屋狀況不同，結論可能不同。